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硬核原创 | 以房抵债协议能否排除法院强制执行的法律思考
来源:本站 作者:管理员 日期:2020/11/25 10:03:16

案情简介

2010年10月11日,许小平和永诚房产公司签订了《借款协议》,后永城房地产借款到期后未能偿还借款。2013年7月16日,鄯善县房地产管理局向永诚房产公司开发的XXX项目颁发了《商品房预售许可证》。2013年9月10日,许小平与永诚房产公司签订了《以房抵债协议》。约定永诚房产公司将竣工验收合格及符合商业运营使用的125间商铺正式交付许小平,双方债权债务才算全部处理完毕。2013年9月12日,许小平与刘晋红签订债权转让协议,将与永诚房产公司签订《以房抵债协议》中的部分债权转让给刘晋红。后刘晋红将永诚房产公司86套商铺通过网签的方式登记备案于自身名下。

2013年9月11日,李军与永诚房产公司签订《借款合同》和两份《抵押合同》,将永诚房产公司以其开发的XX房产抵押给李军。然永城房产公司未如期偿还借款。2016年1月21日,李军起诉永诚房产公司,一审法院裁定:对永诚房产公司、资产(包括抵偿给刘晋红的86套商铺)予以查封或冻结、限制其转让。

刘晋红以案外人身份对一审法院做出的裁定提出异议。认为其享有86间商铺产权,商铺不属于永诚房产公司财产。一审法院作出执行裁定,驳回其异议申请。刘晋红不服,在法定期间内向一审法院提起了本次执行异议之诉。


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裁判要点

本案的裁判要点为:刘晋红就案涉执行标的是否享有排除强制执行的民事权益,确认86间商铺为刘晋红所有是否有事实的根据和法律的依据。

从双方当事人的权利性质分析,本案中,2013年9月26日、2014年4月25日刘晋红与永诚房产公司分别签订了86份涉案商铺的买卖合同,缘由为刘晋红通过债权转让,受让案外人许小平对永诚房产公司的债权,刘晋红通过购买永诚房产公司的涉案86套商铺与许小平之间的债权得以清偿,同时永诚房产公司与许小平《以房抵债协议》中抵债的86套商铺对应的债务也得以清偿。由此可见,涉案《以房抵债协议》是以消灭金钱债务为目的。双方签订的《商品房买卖合同》及《以房抵债协议》是作为债务履行的一种方式,因此基于以房抵债和债权转让而拟受让房产的刘晋红,在涉案房产完成交付或者登记之前,对永诚房产公司并不产生优先于其他一般债权的利益。因此,在涉案房产未办理不动产登记的情形下,刘晋红作为抵偿受让人应当提供充分证据证明其抵偿债务的基础法律关系真实合法有效的基础上,参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定,以保护其抵债受让人的权利。

第一,以房抵债,一般是指债权人与债务人协议约定用债务人的房屋折价抵偿债务人对债权人的债务,如有多余,则多余的金额退还债务人,如房屋价值不足抵偿债务,则不足部分继续由债务人偿还。本案中,许小平与永诚房产公司之间的借款关系有借款合同、借款补充合同、银行流水等证据予以证实,且不违反法律禁止性规定,为合法有效的借贷关系。由于本案是以房抵债的方式将欠付借款的本息转为涉案商铺的抵偿价款,因此应当审查借款本息的金额与涉案商铺的抵偿价格是否相当。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款规定:“借贷双方约定的利率超过年利率36%,超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的,人民法院应予支持。”第三十一条规定,“……或者超过约定的利率自愿支付利息或违约金,且没有损害国家、集体和第三人利益,借款人又以不当得利要求出借人返还的,人民法院不予支持,……。”据此规定,许小平与永诚房产公司在《借款补充协议》中在已经约定年利率24%的利息之外,还约定了按照借款本金的20%计算的投资收益,超过了法律规定的自愿给付不得超过36%的限制,对超过部分违反法律强制性规定,应属无效。永诚房产公司与许小平在《以房抵债协议》中约定,在125间商铺未正式交付运营使用之前,仍按《借款补充协议》的约定计息和计取投资收益额。依此约定,如持续计算,本息金额已远超125份《商品房买卖合同》约定的商铺总价款。庭审中永诚房产公司、刘晋红均认可《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,并认可《以房抵债协议》和《债权转让协议书》已实际履行,故可以认定刘晋红所主张的以房抵债的债权与涉案商铺的抵偿价格是相当的。

第二,即使满足了抵债价款合法转化为房款的要件后,仍然要再满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定的其他要件。《执行异议和复议规定》第二十八条第二项规定的在人民法院查封之前已合法占有该不动产,应以刘晋红对涉案商铺是否有合法的实际控制的事实为认定标准。2014年9月18日订立的《房产交付确认书》中永诚房产公司向刘晋红承诺于2015年6月30日前将竣工验收合格的86套商铺交付刘晋红使用,并约定了具体交付《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《房屋建筑工程竣工验收证明》、《面积实测表》,而刘晋红、永诚房产公司均未提交证据证明已实际交付上述手续资料。该《房产交付确认书》约定的交付期限是2015年6月30日,并非是即时交付房产,故不具有对交付房产行为确认的证明力,亦不能证明刘晋红已对涉案商铺实际控制。刘晋红委托案外人高飞代为看管,但高飞是否实际看管,以及如何看管并无证据证明,无法认定高飞代为看管为刘晋红合法占有的形式。而根据一审及本院二审查明的事实,案涉房产实际没有完全封顶及全部施工完毕,客观上不具备实际交付的条件,因此,刘晋红所称购买涉案房屋不能完全符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件,对段正文请求执行登记在永诚房产公司名下的涉案商铺不享有排除执行的权利。刘晋红关于不得执行涉案商铺及确认86间商铺为刘晋红所有的诉讼请求均不能得到支持。


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实务经验总结

1、以房抵债协议是否合法的问题

 根据最高院的指导案例,要让“以房抵债”合法需要满足三个条件:

(1)借款合同双方当事人经协商一致,需要先终止借款合同关系,然后建立商品房买卖合同关系,将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的,不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形,该商品房买卖合同的订立目的,亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。(2)在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下,该商品房买卖合同具有法律效力。(3)但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额,人民法院应当结合借款合同等证据予以审查,以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

2、网签不具有公示公信效力  

商品房预售合同网上签约及网上登记备案仅是房地产管理部门对商品房预售的一种行政管理手段,不具有不动产登记簿的公示公信功能。由于认知上的错误,网签被很多买房人赋予了“人造光环”,导致在实践中因误解网签的法律性质而引发诸多法律纠纷。在房屋查封期间占有房屋的买受人,其权利不能对抗在先查封房屋的买受人;办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利,不能对抗合法占有房屋的买受人。此外,仅仅办理了网签的房产也不能对抗法院的查封;登记机关在撤销网签也不需要需双方当事人配合或法院通知协助执为前提。因而,当事人在签订房屋买卖协议之后,为保障物权的实现,应及时办理不动产物权变更登记或预告登记。

3、以房抵债协议能否排除强制执行

在以房抵债协议合法有效的前提下,虽然债权人并非真实购房者,但其签订以房抵债协议的目的是为了取得不动产所有权,可以参照《执行异议和复议》第28条规定,若能够证明如下四个要件,可排除强制执行。

(1)在人民法院查封之前其已与被执行人签订了合法有效的书面合同;

(2)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(3)已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;   

(4)非因买受人自身原因未办理过户登记。